Банкротство физического лица с ипотекой

Почему ипотечное жильё не защищено

Единственное жильё исключается из конкурсной массы — но статья 446 Гражданского процессуального кодекса делает прямую оговорку: иммунитет не действует, если помещение является предметом ипотеки и на него по закону может быть обращено взыскание.

Логика простая: банк выдал деньги под залог конкретной квартиры, и это обеспечение работает независимо от того, где вы живёте. Поэтому при наличии непогашенной ипотеки стандартный сценарий банкротства — реализация жилья с торгов.

Как проходит реализация залога

1. Банк заявляет требование как залоговый кредитор

   Его требование включается в реестр с указанием на обеспечение залогом. Это даёт ему приоритет в расчётах и право определять порядок продажи.

2. Утверждается положение о продаже

   Начальную цену и условия торгов определяет залоговый кредитор, а утверждает суд. Разногласия разрешаются в отдельном споре.

3. Торги

   Электронный аукцион, при неудаче — повторные торги со снижением цены, затем публичное предложение. Квартиры обычно уходят на первых или повторных торгах.

4. Распределение выручки

   Основная часть направляется банку в погашение обеспеченного требования, часть идёт на расходы процедуры и другим кредиторам.

5. Судьба остатка долга

   Если выручки не хватило на весь долг перед банком, непокрытая часть становится обычным требованием и списывается вместе с остальными обязательствами.

Ключевой момент, который снимает главный страх: даже при продаже квартиры вы не остаётесь должны банку разницу. Она списывается по итогам процедуры наравне с прочими долгами.

Как сохранить квартиру

С сентября 2024 года в законе появился механизм, позволяющий вывести ипотечное жильё из-под реализации. Статья 213.10-1 разрешает заключить с залоговым кредитором отдельное мировое соглашение, по которому долг перед банком погашает третье лицо.

• Долг гасит третье лицо либо сам гражданин — из доходов, на которые нельзя обратить взыскание, или из будущих доходов после процедуры
• Требования банка исключаются из реестра, залог прекращается
• Жильё не включается в конкурсную массу и не идёт с торгов
• Остальные долги списываются в обычном порядке
• Правило применяется к делам после 8 сентября 2024 года, а к более ранним — если жильё ещё не реализовано

Механизм, судебная практика по нему и то, почему в интернете его называют «локальным планом реструктуризации», хотя такого термина в законе нет, — в отдельном материале: как сохранить ипотечную квартиру.

Другие варианты с ипотекой

Материнский капитал и дети

Вложенный в ипотеку материнский капитал сам по себе квартиру не защищает. Если доли детям уже выделены, реализуется только доля должника, но покупателя на такой объект найти сложно, и суды разрешают такие ситуации по-разному.

• Доли детям выделены — их часть не входит в конкурсную массу, реализуется доля родителя
• Доли не выделены — квартира продаётся целиком, а средства капитала подлежат возврату в бюджет либо учитываются в интересах детей
• Обязательство о выделении долей не исполнено — управляющий и органы опеки могут заявить требования в интересах несовершеннолетних

Это одна из тех ситуаций, где самостоятельное ведение дела рискованно: спор затрагивает права детей, а практика неоднородна.

Частые вопросы