Как сохранить ипотечное жильё при банкротстве
Актуально на 24 августа 2026 года
Механизм сохранения ипотечного жилья работает с сентября 2024 года. В законе он называется отдельным мировым соглашением, кому подходит, что скажет банк и почему переходное правило шире, чем принято писать.
Термина «локальный план» в законе нет
Начнём с того, что сбивает с толку при первом же поиске. Механизм сохранения ипотечного жилья действительно существует, но называется он иначе. Статья 213.10-1 озаглавлена «Особенности заключения мирового соглашения между гражданином и кредитором, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения», а внутри используется понятие отдельное мировое соглашение.
«Локальный план реструктуризации» — рабочее название, которое прижилось у юристов и перекочевало в статьи. Явление то же самое, поэтому ищут его именно так. Знать нужно оба названия: в суде и в документах фигурирует мировое соглашение.
Как это работает
Требования кредитора, обеспеченные ипотекой жилого помещения, удовлетворяются третьим лицом, участвующим в отдельном мировом соглашении, и (или) самим гражданином — за счёт доходов, на которые не может быть обращено взыскание, либо доходов, которые он получит после завершения процедур. Такие требования исключаются из реестра и не удовлетворяются в ходе процедур банкротства.
Смысл конструкции в том, что ипотечный долг выводится из общего дела. Банк получает свои деньги отдельно, его требование убирается из реестра, залог не реализуется, а квартира не попадает в конкурсную массу. Остальные кредиторы при этом никуда не деваются — их долги списываются в обычном порядке.
- Появляется источник погашения
Третье лицо — родственник, работодатель, знакомый — принимает на себя обязательство гасить ипотеку. Либо сам должник обязуется платить из доходов, на которые нельзя обратить взыскание, или из будущих заработков после процедуры.
- Составляется отдельное мировое соглашение
С условиями погашения, графиком и участием третьего лица. Оно касается только ипотечного долга и не затрагивает остальных кредиторов.
- Соглашение утверждает арбитражный суд
Суд проверяет условия и права других участников дела. Возражения финансового управляющего сами по себе основанием для отказа не являются — это прямо указано в законе.
- Квартира остаётся у должника
Требование банка исключается из реестра, жильё не идёт с торгов, а по остальным долгам гражданин получает освобождение.
Кому механизм подходит
Работает
- Есть человек или организация, готовые гасить ипотеку за вас
- Или у вас есть доход, из которого взыскание не производится
- Дело возбуждено после 8 сентября 2024 года
- Либо возбуждено раньше, но жильё к этой дате не было реализовано
- Банк готов договариваться о графике
Не сработает
- Квартира уже продана с торгов — вернуть её нельзя
- Погашать долг физически некому и нечем
- Речь не о жилье, а об автомобиле или коммерческой недвижимости
- Ипотечное жильё не является единственным
Отдельно про переходное правило. Оно сформулировано выгоднее, чем принято писать: статья применяется не только к делам, возбуждённым после 8 сентября 2024 года, но и к более ранним — если к этой дате жильё ещё не было реализовано. То есть шанс есть и у тех, чьё дело началось раньше.
Что скажет банк
Соглашение двустороннее, и без согласия залогового кредитора его не заключить. Банки идут на это чаще, чем можно ожидать: реализация квартиры с торгов почти всегда даёт меньше, чем продолжение обслуживания кредита.
- Банк получает исполнение по графику вместо выручки от торгов с дисконтом
- Залог сохраняется — обеспечение никуда не исчезает
- Расходы на реализацию не несёт никто: оценка, публикации, площадки
- Условия могут ужесточить — банк вправе требовать дополнительных гарантий погашения
Практический совет: разговор с банком стоит начинать до подачи заявления о банкротстве или сразу после возбуждения дела. Чем ближе к торгам, тем меньше у сторон пространства для манёвра.
Чем отличается от других вариантов
| Вариант | Что происходит с долгами | Что нужно |
|---|---|---|
| Отдельное мировое соглашение по 213.10-1 | Ипотека гасится отдельно, остальные долги списываются | Третье лицо или защищённый доход |
| Реструктуризация долгов в деле | Все долги гасятся по графику, списания нет | Стабильный доход на пять лет платежей |
| Ипотечные каникулы до банкротства | Долг сохраняется, платежи откладываются | Трудная жизненная ситуация и обращение в банк |
| Продажа квартиры самостоятельно | Долг гасится из выручки, остаток списывается в процедуре | Время и рыночная цена |
Принципиальная разница с реструктуризацией: там гражданин платит по всем долгам и банкротом не признаётся, здесь — платит только по ипотеке, а остальное списывается. Подробнее о второй процедуре — в материале реструктуризация долгов.
При действующей ипотеке доступна только судебная процедура — внесудебная исключена.
Частые вопросы
Обязательно ли участие третьего лица?
Нет. Закон допускает погашение и самим гражданином — за счёт доходов, на которые не может быть обращено взыскание, либо доходов, полученных после завершения процедуры. Но на практике банки охотнее соглашаются, когда обязательство принимает на себя платёжеспособное третье лицо.
Может ли управляющий заблокировать соглашение?
Нет. Закон прямо указывает, что возражения финансового управляющего не являются основанием для отказа в утверждении отдельного мирового соглашения.
Что если дело возбуждено в 2023 году?
Механизм применяется и к таким делам, если ипотечное жильё не было реализовано к 8 сентября 2024 года. Если квартира уже продана, вернуть её нельзя.
Спишутся ли остальные долги?
Да. Ипотечное требование исключается из реестра и удовлетворяется отдельно, а по прочим обязательствам гражданин получает освобождение в обычном порядке.
Подходит ли механизм для автокредита?
Нет, статья 213.10-1 касается только ипотеки жилого помещения. Для залогового автомобиля аналогичной нормы в законе нет.